来源：雪球App，作者： REITs-信托，（https://xueqiu.com/5315150239/193508371）

前言

深圳作为新时期国家建设大湾区计划的核心引擎城市有着特殊的战略地位。

但深圳目前的行政区划面积与其城市承载的产业、人口数量相比有失协调也是不争的事实，所以通过多种方式促进城市迭代升级，提升已有土地利用效率显得尤为重要，这也是近些年深圳城市更新在湾区城市中处于引领地位并独树一帜的主要原因。

因此在目前深圳土地“寸土寸金”的现状下，对旧工业区改造升级进行探索研究有着重要的意义。

作为大湾区旧改蓝海系列文章，前期我们已在《广州旧厂改造篇》中就广州旧改从政策背景、旧厂改造模式、成功案例以及风险分级和展业建议等几个重要维度做了深入解读。

本篇文章，我们将从深圳旧工业区改造着手，通过深入研究近年来深圳对旧工业区改造颁布的相关政策，提炼在不同阶段政策引导下工改项目的发展趋势及政策核心点，并通过对成功案例的分析解读，对后续工改项目的“寻宝”及投资展业给予抛砖引玉的建议。

一

旧工业区改造分类及特点

旧工业区改造分类

根据深圳城市更新相关政策，目前旧工业区改造项目可主要归纳为以下几种类型：工改工、工改商居、工改保、工改公配。

每种工改类型的探索、实行、发展、特点均不相同，特别是工改工、工改保，作为工改项目曾经的主流与未来发展的“爆款”模式，值得深入探讨与研究。

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工改工项目

更新方向：工业用地改工业用地项目，可细分为工改M1和工改M0。

特点及现状：配套设施少，地价较低但产业监管严。如无特定产业支撑，工业楼宇去化慢，现金流回笼慢；项目运营周期长。2020年至今较少项目报批过审。

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工改保项目

更新方向：工业用地改居住用地项目，且住房类型为人才住房、公共租赁住房和安居型商品房。主要分为两类：空地工改保、城市更新工改保。

特点及现状：申报门槛低，但有学位、医疗和交通配套压力。物业去化快，现金回流快。自2016年探索开展以来，数量逐渐增多，也是未来工改的热门主流方向。

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工改商居项目

更新方向：工业用地改商业用地及/或居住用地

特点及现状：资金回笼快，现金流好。但2018年工改新政颁布后审批已严格受限。

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工改公配

更新方向：工业用地改为公共设施、公共利益设施用地

特点及现状：项目很少，目前仅有罗湖康馨养老院城市更新单元、福田广通城市更新单元。

二

工改项目发展阶段及政策演变

从时间线看，深圳旧工业区改造的“工改工”模式从2007年拉开序幕，随着政策从摸索初探到宽松、到严控的变化大致经历了四个阶段：

探索试行阶段（2007-2012）

快速发展阶段（2013-2016）

规范管制阶段（2017-2019）

政策观望阶段（2020至今）

在工改工项目的快速发展阶段，因工改项目可调整为公寓项目、类住宅项目开发有巨大套利空间进而催生出工改商住模式；同时随着深圳人口增加、住房保障制度需不断深化的时代局面也催生出工改保模式。

第一阶段：探索试行阶段（2007-2012）

关键字：旧工业区改造序篇 探索拓宽改造方式

在本阶段，政府就城市更新、旧工业区升级改造、工业楼宇转让等发布若干规范文件，拓宽并确立“拆除重建”、“功能改变”、“综合整治”三类更新模式，让旧工业区改造有规范可依，正式拉开工改工模式的序幕，此阶段的工改项目主要是工改办公（M0前身）以及处于摸索试水阶段的工改商住项目。

本阶段还没有工改保的概念，仅通过深圳保障性住房条例和安居型商品房管理办法中规定，企业可用自有建设用地在符合城市规划的原则下建设安居型商品房，这也是日后“工改保”概念的雏形。

代表项目：

工改工：

华侨城香年广场（2008）

南山智慧广场（2011）

光明峰荟（2011）

工改商住：

宝安宏发世纪花园（2008）

龙岗远洋新天地佳园（2011）

第二阶段：快速发展阶段（2013-2016）

关键字：M0登台 工改M0项目井喷式发展 加快旧工业区综合整治 工改保初探

在本阶段， 2013年颁布的1+6文件是规范旧工业区改造的重磅政策，首次新增创新型产业用房，实行差别化地价。

而鼓励产业单位在自有产权的待建土地上按一定比例配套建设产业配套住房，也为该阶段工改商、工改居项目的发展提供了政策操作空间。

在此基础上，2014年颁布的《深标》结合深圳特色新增新型产业用地概念（M0），包括研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能及配套服务的用地。

同时，2015年颁布的《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》明确了要加快旧工业区综合整治、简化升级改造政策、简化审批程序、放款准入条件、鼓励社会力量加速开展旧工业的综合整治的宗旨，也为该阶段工改项目全面开花、一路高歌猛进吹响了前进的号角。

同步的，在2016年颁布的38号文和深圳十三五规划中，首提通过城市更新方式建设人才住房和保障性住房新路径，将已建旧工业区纳入“工改保”范围，标志着对工改保模式的探索正式开始，但该阶段还没有工改保项目落地。

代表项目：

工改M1：

宝安固戍维尔康地块城市更新单元（2016）

龙岗齐藤玩具厂区（2016）

宝安大洋工业统筹片区（2017）

工改M0：

坂田华为产品研发园（2014）

宝安中粮创芯研发中心（2015）

福田长城开发彩田工业园（2015）

工改商住：

龙华鸿荣源北站商业中心（2015）

宝安万丰海岸城（2016）

第三阶段：规范管制阶段（2017-2019）

关键字：保障产业空间 工改工政策收紧 工改保项目试水并增多

工改工、工改商项目在上一阶段的高速发展，特别是工改商居项目的资金快周转特点让众多开发主体嗅到寻利空间，进而大举进入工改领域囤地。

但实质改造模式与深圳产业转型升级的初衷相背离，政府意识到此后在本阶段连续出台多项政策及规范文件对工改项目进行全方位管制，严格限制工改M0与工改商居项目，但对高质量、有真正产业支撑的工改M1持鼓励与支持态度。

另外，随着经济发展，深圳区划面积小与人口逐年增多的矛盾更加突出，人才住房和保障性住房需求增大，公共住房的用地需求也更迫切。

因此该阶段的政策为工改保模式大开绿灯，多角度开拓公共保障房用地供应渠道，只要满足公配设施，即可申请纳入工改保城市更新。

因此该阶段工改M0逐渐减少，工改M1有所增加，工改保项目审批速度很快。

代表项目：

工改M1：

宝安道冠德工业区（2018）

光明长兴科技园（2019）

龙岗新利厂（2019）

工改M0：

福田上梅林美视地块（2018）

三星工业区（2018）

南山中兴工业城（2018）

工改保项目：

龙华冠彰电器厂城市更新单元（2019）

盐田鸿基出口监管仓库城市更新单元（2019）

第四阶段：政策观望阶段（2020至今）

关键字：工改工整体偃旗息鼓 原“躺平”的工改工主体尝试转型工改保项目

在本阶段，政策上一方面鼓励旧工业区开展多种方式进行综合整治类城市更新，鼓励发展真正的产业项目，另一方面进一步严格规范限制工改工项目，要求工业配套用房的受让人需持有一定比例的工业楼宇；产业用房5年内不得转让。

而十四五规划中进一步明确构建高端高质高新的现代产业体系，加强工业区块控制线管控，保留提升100平方公里工业区、整备与连片改造100平方公里产业空间；同时明确提出保障公共住房用地与套数。

因此在该阶段，工改工项目获批很少，市场主体观望情绪浓厚；但工改保项目在政策偏好加持下逐步增多，成为工改项目的“爆款”模式。

代表项目：

工改工项目：

梅林街道东林工业区城市更新项目（2020.2）

2020年宝安区新桥东片区城市更新项目启动，公开选择市场主体。

工改保项目：

龙华区福城街道冠彰电器厂城市更新项目（2020）

塘家第一工业区城市更新项目（2019）

公明北地区项目（2021）

三

工改项目发展趋势

由上可见，从2007至今的十几年间，深圳“工改工”、“工改保”项目的发展情况，是政策强力导向的结果，体现了深圳市防止产业空心化、力促产业升级决心，也是政府解决人口发展与保障性住房供给矛盾的重要探索。

1、发展模式上，工改工项目的商业地产开发模式、类住宅开发模式（通过打政策擦边球、利用政策漏洞等方式将工改项目运作为可销售产品并快速回笼资金）受政策限制难以为继，产业运营模式得到政策扶持，“让产业回归产业”成为未来工改工项目主流趋势。

同时，政府在十四五期间将严控工改M0，将从十三五期间的工改M0用地从675公顷下调到350公顷，保证工业用地规模，强化实体经济空间保障。

2、随着深圳人口增加，住房保障体系改革不断深化，人才住房和保障性住房建设缺口逐渐增大，存量建设用地供应已成为公共住房供应核心渠道。

为创造良好的营商和居住环境，深圳积极构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。

而旧工业区改造作为存量开发的主要路径，在“工改工”政策趋紧路径受限的情况下，“工改保”作为保障性住房供给渠道之一，其适用范围也正逐渐被放宽，成为工改项目的新路径及热门发展趋势。

四

工改保项目案例及关注风险点

1、工改保项目类型

2、金融机构获批的成功案例介绍

以南山区前海某地块项目为例，该项目为已出让未建设用地的“工改保”项目。

（1）背景情况：

2006年7月27日，南油公司取得原始地块，土地用途为工业用地，规划用途为新型产业用地，项目为南油开建公司小南山工业项目。

2009年7月深圳市新建投资发展有限公司作为新开发主体，通过入股方式取得该原始地块使用权，期限50年至2048年10月22日止。其后直至2020年9月，通过签署八份《出让合同补充协议》推迟开竣工时间。

（2）主要审批流程

新开发主体在2020年拟通过“工改保”方式就项目地块建设公共住房并向南山区住建局提交申请。结合规定及实际审批情况，初步总结已出让未建“工改保”主要审批流程如下：

3、与工改工项目相比，工改保项目以其资金回笼快速的优势更受金融机构青睐。但在操作过程中提示关注如下主要风险点：

（1）流程方面，开发主体提交工改保申请到最终完善用地手续签署出让合同，历经多个环节多个部门审批，项目进度、工改保规模等均存在较多不确定性。

因此需选择合适的时间结点介入，过早可能会增加项目成本，影响测算及可得利益，较晚又可能落后于人。

（2）项目历史沿革层面，项目开发主体、项目地块的历史沿革是否明确，相应经济关系是否明晰。

（3）项目地块方面，土地权属是否清晰，是否设置他项权利负担，地上建筑情况如何，有无影响拆除或涉及待决诉讼等不确定因素。

（4）政策方面，深圳各区下辖旧工业区的情况不同，随着城市深入发展，政府对各区的定位也不同，因此工改保政策及要求不同。

涉及具体项目时需密切结合该区规定执行。如龙岗区在2021年3月份发布《龙岗区“工改保”项目审批工作指引（试行）（征求意见稿）》。

五

金融机构“寻宝”展业建议

1、对于工改保项目，需顺应政策要求，结合金融机构自身的资金偏好属性，聚焦具备工改保基本条件的工改项目。

（1）并非所有的工业用地都适合进行“工改保”，工业用地转为居住保障型用地要受地区统一工业区块指标、工业区块线的规制，同时还要综合考虑地块的综合承载能力、配套设施、交通规划等问题。

（2）很多房地产企业在工改新政策实施前大量囤积工业用地，但目前工改工项目因有产业规划配套要求而较难推进，部分开发主体转而寻求工改保路径，这也为金融机构介入提供可能。

2、对于工改工项目，虽然目前各金融机构介入不多，但并非没有机会。

（1）聚焦优质产业升级项目，用做产业风险投资的眼光寻找优质产业项目。

一方面，工改工产业项目的核心是产业，而非地产，需逐步摒弃依靠公寓售卖为回笼资金的传统工改项目，以及仅有吃喝玩乐等消费项目入驻的产业项目。

另一方面，十四五规划中重点提及的集成电路、关键元器件等科技和产业体系方向可重点参考。

（2）不囿于资信良好的地产企业，拓宽合作主体的选择范围。

工改新政后，部分在新政前已大量囤入工业地块的房地产开发商，仅凭借其在地产领域的开发经验，实不足以做好产业地产的开发与运营，因此在筛选时不能仅囿于主体评级、资信状况，更要考察其资源整合与产业综合运营能力。

目前申报工改工项目的主体中，非房主体已经超过50%，其中不乏制造业、金融服务、批发零售、医药生物等企业。这些自带产业流量的开发主体在产业、运营、人才等方面各有优势，更是金融机构的潜在合作伙伴。

3、结合工改项目不同发展阶段特点及需求，充分利用银行贷款、股权投资、私募基金、夹层融资等不同金融工具与项目诉求相匹配，为工改提供全周期的金融服务体系。

如在项目开发阶段，银行贷款、股权投资、私募基金、夹层融资等模式均可不同程度缓解项目资金压力。

项目建成后，通过初期运营引入一定产业，对看好产业发展方向的主体可持续开展股权投资，以期获取未来资产增值溢价收益；如项目运营成熟并能产生长期较稳定的现金流（如工业物流地产），还可考虑REITS方式对未来现金流进行变现提前收回投资。

4、充分发挥金融机构自身在“服务”领域的“金融”优势

不论是工改工还是工改保项目，金融机构除充分利用自身资金优势的同时，还能为工改主体提供前期投融资咨询服务、产业策划与定位服务、产业阶段与资金匹配等全周期增值服务，也是将“服务+金融”相融合的有力体现。

刘维佳 王佳丽 平信而论

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