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变 化

（1）企业角度：中国城市化进程逐渐加快，中国房地产市场进入“高强度、低容错”的深度整合时代，地产寡头时代逐渐显现。集中拿地后，强强联合愈加明显！

（2）市场角度：地产由短缺时代走向过剩（存量房）时代，中国高速、低质量的地产正走向减速、高质量的发展时代，对开发商提出了更高的要求。热点城市，土地招拍挂倒逼房企追求高品质建筑。

（3）地产业务角度：住宅增速放缓，各大房企都在寻找新的业务增长点。

（4）地产组织架构变革，大型房企更加注重管理效率的提升，管理更加扁平化。

（5）地产黑铁时代，成本管控能力逐渐能为开发商核心能力之一。

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成本管控越发凸前

设计管控成为核心管控要素

由地产成本管控的三阶段看地产成本管控，逐渐由“后端管控 转到前端”“由被动管控 转到主动管控”“由单点管控 转到 矩阵式管控 ”“由单部门管控转到 全员工管控”“由单流程管控转到全流程管控”等。

随着地产精细化成本管控以及大数据支撑，越来越多的开发商开始关注成本前置工作，让成本的控制进入“先策划，后控制”的成本策划时代。

基于成本策划和成本耦合的成本控制，让协同管理更加紧密，这个时代更强调：

根据客群需求和痛点，寻找差异化的成本投放策略；结合竞品楼盘，进行有目的成本适配；根据区域购房属性，形成地方敏感性成本价值对比和排序，把看似无形的成本不均衡投入做成“看得见、摸得着、控得住、有竞争力”的成本管控策略。

基于成本策划和成本耦合的成本控制的原则，设计需要管控四大原则：

原则一：土地价值最大化；

原则二：成本适配。

原则三：多方案比选及成本优化

原则四：成本策划和预控。

基于四大管控原则，在地产设计管理中要掌握的基本逻辑思路：

（一）【成本管控的逻辑一】分级分档制定配置标准，满足产品定位需。

地产的产品线正是成本控制的最基处逻辑，无论高、中、低产品线，还是刚需、改善、再改、豪宅产品线，无一不归到产品以及成本的适配。

2.1 不同产品线对门窗成本的影响

【以下案例】某开发商的外窗产品线适配标准

上述外窗限额是典型的房地产开发商的限额要求，主要表现在：限制型材、五金件、窗地比以及成本指标。

从低配版D版到高配版A版，各产品线的外窗成本增幅为：20%（C版比D版）、54%（B版比D版）、118%（A版比D版）。

2.2 不同产品线对外墙饰面成本的影响

在房地产项目中，外墙饰面工程是设计和成本协同管理的重点，其重要性体现在以下三个方面：

在外立面工程中工程量最大，系统复杂；建筑外立面包含外墙涂饰、门窗幕墙系统、屋面花架、格栅等等。

建筑外立面材料丰富，成本波动性大，成本敏感性较高。

直接影响建筑物的品质，最容易受到外界破坏；

开发商对于外立面工程的限额控制，绝大部分是通过：

用产品线进行成本适配，头部企业会建立标准化的立面手册，用于指导设计和成本控制；

根据业主的敏感度，进行材料的使用，尤其是限制高价格材料的使用范围。

约束综合单价，便于成本控制。

其他成本控制方法：如控制外立面率和建筑风格的控制等。

【以下案例】某开发商的饰面产品线适配标准

从低配版D版到高配版A版，各产品线的门成本增幅为：9%（C版比D版）、53%（B版比D版）、450%（A版比D版）。

2.3 不同产品线对精装修成本的影响

【以下案例】某开发商的饰面产品线适配标准

毛坯项目（仅考虑公共区域精装修）从低配版D版到高配版A版，各产品线的门成本增幅为：80%（C版比D版）、112%（B版比D版）、150%（A版比D版）。

精装修项目从低配版D版到高配版A版，各产品线的门成本增幅为：50%（C版比D版）、98%（B版比D版）、238%（A版比D版）。

（二）【成本管控的逻辑二】成本限额、适配、对标

（三）【成本管控的逻辑三】成本不均衡投放及成本的二次不均衡投放

功能性成本和敏感性成本上，需要按照价值工程理论进行成本的增加以获得一定程度的溢价，这叫做成本的不均衡投放策略；另外，在这些成本项上，依然需要对成本科目的颗粒度进行细化，将成本进行二次的不均衡投入。

比如：建筑外墙装修属于敏感性成本，但并不是所有部位的外墙装修都作为重要的成本投入分项，需根据业主感知进行成本的细分。

（四）【成本管控的逻辑四】先测后控，强化设计阶段的成本策划，以利润等经营性指标为基准，利用多方案比选进行成本控制及优化。

成本策划，挖掘设计潜能：

在总图布局和产品设计上，多方案比选，力求实现利润最大化或货值最大化。

在提高可售比、优化停车效率、桩基/基础选型、土方平衡、支护降水、结构选型控制、新工艺新材料上等进行对标、多方案比选，降低项目的建安成本，提高项目利润。

成本策划，降低决策风险：

当地政府在规划指标、代建、拆迁、限高、绿地率、容积率、停车配比、配套、绿建、装配式等政策上的特殊要求。

市政配套成熟程度、区内的不良环境和地质，预估成本费用。

地块未拿地之前，地块的配套是否成熟影响着未来配建的用房及管线的接入，区内不良地质条件则影响着地下结构的方案，这些都影响着拿地成本的估算，越详细的排查这些风险点，对成本测算越有利。

前期定位是否准确。

所谓定位：在对本产品和竞争产品深入分析，对消费者的需求进行准确的研 判的基础上，确定产品与众不同的优势及与此联系的消费者心中 的独特地位，并将它们传达给目标消费者的动态过程。

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成本管控要做到

【一】前置管控

【二】互相补位

产开发早就脱离了单打独斗时代，“协同”才是现阶段房企各个部门需要打通的“核心能力”。

【三】用制度、用流程管控

来源：胖栋有话说，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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